Das Pachtverhältnis, Teil II: Kündigung & Beendigung

Auf den ersten Blick mag es nicht viele Möglichkeiten geben, wie ein Pachtverhältnis beendet werden kann, doch dem ist nicht so. Zwar ist eine schriftliche Kündigung ein verbreiteter Weg, den Vertrag zwischen dem Pächter eines Kleingartens und dem Kleingartenverein zu beenden, dennoch können wir im Alltag drei weitere Szenarien beobachten. Zudem ergeben sich immer wieder Fragen rund um die Kündigung eines Kleingartens und die damit verbundenen Rechte der Pächter. Werfen wir einmal einen Blick darauf.

Die Arten der Beendigung

Während die Kündigung per Schreiben seitens des Pächters an den Vorstand eine gängige Methode ist, rechtmäßig zu kündigen, gibt es noch weitere Arten, das Pachtverhältnis zu beenden. Nicht alle davon enthalten auch das Einvernehmen aller Vertragspartner.

1.) Einvernehmliche Aufhebung zwischen Verein und Pächter

Das bedeutet, der Pächter und der Verein lösen das Pachtverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Beide Parteien müssen mit der Kündigung des Pachtvertrages einverstanden sein.

2.) Kündigung durch den Verein nach Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes

Eine Kündigung nach § 8 BKleingG gilt ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, wenn der Pächter mit der Pachtzahlung für mindestens ein Vierteljahr in Verzug ist und nicht innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mahnung die Pachtzinsforderung erfüllt. Des Weiteren, wenn der Pächter oder ihm angehörige Personen so schwerwiegende Pflichtverletzungen begehen, dass dem Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das kann zum Beispiel die Störung des Friedens in der Kleingärtnergemeinschaft sein.

Die Kündigung nach § 9 BKleingG (ordentliche Kündigung) ist möglich, wenn der Pächter ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung des Verpächters die nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt. Auch wenn er andere Verpflichtungen verletzt, kann dies in Erwägung gezogen werden. Das können Fälle von dauerhaftem Bewohnen der Laube sein. Auch, wenn der Pächter die Parzelle unbefugt Dritten überlässt, bei ausbleibender Beseitigung schwerer Bewirtschaftungsmängel oder der Gemeinschaftsleistungen ist eine ordentliche Kündigung nach § 9 BKleingG rechtmäßig.

3.) Der Tod des Pächters

Stirbt der Kleingärtner, endet der Pachtvertrag gemäß § 12 BkleingG mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Pächters folgt. Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Wenn ein Pachtvertrag durch die Eheleute oder Lebenspartner nicht gemeinschaftlich geschlossen wurde, hat der Überlebende jedoch keinen Anspruch auf Weiterführung. Dann fällt die Parzelle wieder an den Verein zurück.

Ich möchte Kündigen. Wie beende ich das Pachtverhältnis?

Das ist schade, aber jeder hat das Recht dazu, das Pachtverhältnis zu beenden und aus dem Verein auszutreten. Mitglieder sind also zum Austritt aus dem Verein berechtigt. Das ist in § 39
Absatz 1 des BGB geregelt. Der Austritt darf weder durch die Satzung ausgeschlossen, noch unangemessen erschwert werden. Der Pächter kann die Beendigung des Pachtverhältnisses mit einer ordnungsgemäßen Kündigung erwirken.

Ordnungsgemäß heißt, dass die Kündigung als Schriftstück, spätestens bis zum 3. Werktag im Juni eines Jahres, dem Vorstand vorliegen muss. § 7 BKleingG sieht vor, dass die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages der Schriftform bedarf. Eine mündliche Kündigung ist unzulässig. Durch die schriftliche Kündigung des Pächters endet das Pachtverhältnis dann, mit einer Frist von sechs Monaten, zum 30.11. desselben Jahres. Das ist der Regelfall einer Kündigung. Der Pächter gibt damit sein Pachtverhältnis und seine Mitgliedschaft im Verein auf.

Ich habe gekündigt. Welche Pflichten sind nun damit verbunden?

Diese sind in unserer Mustervereinssatzung § 17 geregelt. Der Pächter ist verpflichtet, den Garten vor der Rückgabe, spätestens bis zum Ablauf des Pachtverhältnisses, in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen. Nicht zulässige, störende oder dem Gartennachfolger nicht zumutbare Einrichtungen und Gegenstände müssen entfernt werden. Das bezieht sich sowohl auf die Laube (sofern nicht zulässig errichtet) als auch auf den Aufwuchs. Der Pächter hat alle weiteren Baulichkeiten (Anbauten, Schuppen usw.), die nicht zulässig sind, auf seine Kosten zu entfernen und zu entsorgen. Auch Müll, Unrat und Grünabfälle zählen dazu.

Kann mir jemand helfen, herauszufinden, welche Einrichtungen ich entfernen muss?

Als Verein liegt es uns am Herzen, auch bei der Kündigung einer Mitgliedschaft und der Aufgabe eines Gartens nötige Unterstützung zu leisten. Hilfreich ist es, wenn der Vorstand vor der Durchführung der Wertermittlung zusammen mit dem scheidenden Pächter eine Begehung des Gartens vornimmt und alle Dinge, die entfernt werden müssen, auflistet. Somit ist der Pächter informiert und nun liegt es an ihm, diese Dinge vor der Wertermittlung zu entfernen und zu entsorgen.

Tut er letzteres nicht, ist der Verein nach Beschluss des Vorstandes und nach schriftlicher angemessener Fristsetzung berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen auf Kosten des Garteninhabers durchführen zu lassen. Der Pächter ist dann zur Duldung der Veränderungs- und Entfernungsmaßnahmen verpflichtet.

Ich habe alles entsorgt, was ich entfernen sollte. Doch was passiert mit dem Rest?

Der Pächter muss die Einrichtungen, Anlagen und Anpflanzungen, die der kleingärtnerischen Nutzung dienen, bei Beendigung des Pachtverhältnisses zurückzulassen, sofern nicht andere Vereinbarungen getroffen wurden. Er ist verpflichtet, diese dem Nachfolgepächter zu übereignen und bevollmächtigt den Verein, vertreten durch den Vorstand, diese Übereignung für ihn vorzunehmen. Die Verwaltung der entschädigungspflichtigen Gegenstände geschieht also durch den Verein als Treuhänder – bis zum Zeitpunkt einer Neuverpachtung.

Ich habe Liebe und Geld in den Garten investiert. Bekomme ich eine Entschädigung?

Ja, der ehemalige Pächter hat Anspruch auf angemessene Entschädigung dieser Werte. Der Entschädigungsbetrag wird auf der Grundlage der Richtlinien des Landesverbandes Westfalen und Lippe der Kleingärtner e. V. für die Wertermittlung von Aufwuchs, Gartenlauben und sonstigen Einrichtungen in Kleingärten durch den vom Vorstand beauftragten Wertermittler ermittelt. Mehr Informationen über die Hintergründe, Gegenstände und Bedingungen der Wertermittlung finden Sie in unserer mehrteiligen Serie.

Was erwartet mich nach der Wertermittlung?

Wenn die Wertermittler ihre Arbeit getan haben, übersendet der Vorstand dem Pächter eine Abschrift des Wertermittlungsprotokolls mit dem schriftlichen Hinweis, dass eventuelle Einwände gegen die Wertermittlung innerhalb von zwei Wochen schriftlich erhoben werden können. Wenn der Pächter zum Beispiel der Meinung ist, dass eine Wegefläche nicht mitberechnet wurde, prüft der Vorstand diesen Einwand daraufhin.

Wurde diese Wegefläche tatsächlich nicht mit aufgeführt, kann der Vorstand den Wert entsprechend korrigieren. Danach stellt der Vorstand abschließend die Entschädigungssumme schriftlich fest und übergibt diese sogenannte Wertfeststellung dem Pächter. Hiergegen kann innerhalb von zwei Wochen schriftlich Beschwerde beim Schlichtungsausschuss des Bezirks-/Stadtverbandes erhoben werden.

Wann bekomme ich die Summe, die für meine Überlassenschaften vorgesehen ist?

Der scheidende Pächter bekommt die Entschädigung, sobald ein neuer Pächter die vom Verein verwalteten Güter finanziell auslöst. Wird nicht zeitnah ein Nachfolger gefunden, so hat der frühere Pächter keinen sofortigen Anspruch auf Entschädigung gegen den Verein. Diese kann er erst dann verlangen, wenn der Verein von einem Nachfolger eine entsprechende Zahlung erhalten hat. Eine andere Regelung würde einen Verein über kurz oder lang in die Insolvenz führen. Zudem wird der Verein auf diesem Wege seiner Rolle als nicht gewinnorientierter Zwischenpächter gerecht.

Was geschieht, wenn kein neuer Pächter den festgestellten Wert zahlen möchte?

Dann hat der Vorstand, nach einer Frist von drei Monaten, eine Einigung über eine billige Entschädigung anzustreben. Ist der ehemalige Pächter nicht dazu bereit, so ist der Vorstand berechtigt, gemäß § 317 Absatz 1 BGB den Entschädigungsbetrag niedriger anzusetzen. Der Betrag sollte jedoch 70 % des festgestellten Wertes nicht unterschreiten. Diese Entscheidung ist dem scheidenden Pächter schriftlich mit Begründung bekannt zu geben.

Kann der Pächter nicht wenigstens mit 70 % des Wertes der zurückzulassenden Einrichtungen abgefunden werden und keine Einigung über eine niedrigere Abgeltung erreicht, bleibt ihm noch das Wegnahmerecht gemäß §§ 539 Absatz 2 und 581 Absatz 2 BGB. Das bedeutet, dass der ehemalige Pächter das Recht hat, binnen einer 3-Monatsfrist sein gesamtes Eigentum abzubauen und mitzunehmen.

Ich habe gekündigt und den Garten satzungsgemäß an den Vorstand übergeben. Muss ich noch etwas tun?

Ist die Parzelle vom ehemaligen Pächter an den Vorstand übergeben worden, sind keine weiteren Pflichten zu erfüllen. Wenn die freie Gartenparzelle nicht sofort an einen Nachfolgepächter vergeben werden kann, so ist die Pflege des Gartens vereinsseitig zu regeln. Das heißt, dass der ehemalige Pächter nichts mehr mit der Pflege seiner ehemaligen Gartenparzelle zu tun hat. Es verhält sich hier so, wie bei der Übergabe einer Mietwohnung nach Kündigung und Auszug des ehemaligen Mieters.

Autor:

Rolf Rosendahl

Vorsitzender des Landesverbandes Westfalen und Lippe der Kleingärtner e.V.