Die Wertermittlung (Teil III): Zahlen & Berechnungsgrundlagen

In meinem letzten Artikel zum Thema Wertermittlung hat unser abtretender Pächter Herr Klein seine Parzelle an einen neuen Pächter übergeben. Wir konnten zeigen, welche Objekte in seinem Kleingarten relevant für die Wertermittlung sind. Schauen wir nun einmal auf die Berechnungsgrundlage einer Wertermittlung. Welche Zahlen werden zugrunde gelegt? Lesen Sie weiter und erfahren Sie dies und noch mehr.

Herr Kleins Gartenlaube: Kein Spekulationsobjekt

Wie bei vielen Dingen legen auch bei der Wertermittlung Zustand und Größe des zu bewertenden Objekts seinen Wert fest. Herr Kleins Gartenlaube liegt mit 19,75 Quadratmetern im Rahmen der Größe bewertbarer Objekte. Nur Bauten bis 24 Quadratmeter gelten als bewertbar. Auch wenn sie mit einer Genehmigung vor 1983 errichtet wurden.

Die Bewertung der Laube erfolgt nach der Grundfläche des Baukörpers in Quadratmetern. Dabei ist zunächst der Neubauwert der Bauweise nach dieser Formel zu ermitteln:

Der Preis je Quadratmeter kann den Wertermittlungsrichtlinien entnommen werden. Es ist dabei legitim und zulässig, die regionalen Besonderheiten bei der Bestimmung des Wertes zu berücksichtigen. Ziel der Wertermittlung ist immer der Ausgleich des derzeitigen Wertes, nicht aber ein gewinnorientierter Handel.

Alter: Maßgeblich!

Eine entsprechende Alterswertminderung ist in Prozent anzusetzen. Das Ergebnis der obigen Formel wird – je nach Laubenart – mit einem dieser Prozentsätze verrechnet:

Massivlauben: abzüglich 2,0 %
Holzlauben: abzüglich 2,5 %

Hieraus ergibt sich eine technische Lebensdauer von 50 Jahren bei Massivlauben und 40 Jahren bei Holzlauben. Die aktuellen anzuwendenden Tabellen finden Sie in der Auflage 2013 der Wertermittlungsrichtlinien auf unserer Website und unter diesem Link.

Pflege & Mängel

Der Wert der Laube ist außerdem stark abhängig von der Pflege und entstandenen Mängeln. So kann der Pächter mit einer sorgfältigen Instandhaltung das Objekt aufwerten. Folglich gilt: Erneuerungsmaßnahmen führen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer, die Unterlassung von Unterhaltungsmaßnahmen (Bau- und Pflegemängel) führen zur Wertminderung.

Die Kosten für die Instandsetzung werden vom Zeitwert der Laube abgezogen. Dabei kann es hilfreich sein, einen Fachmann um Rat zu bitten. Bei Pflege- und Baumängeln muss beurteilt werden, wie hoch der zeitliche Aufwand sowie die Materialkosten bei der Beseitigung sein werden.

Höchstwertbegrenzungen: So wird der maximale Wert ermittelt

Bei der Wertermittlung wird zur Berechnung der bewertbaren Objekte eine Obergrenze herangezogen. Die Richtlinien für die Wertermittlung von Aufwuchs, Gartenlauben und sonstigen Einrichtungen führen diese Werte an, um die Sozialverträglichkeit des Kleingartenwesens zu sichern. Anders gesagt: Übersteigt der Wert eines Objekts die Höchstbewertungsgrenze, muss der abtretende Pächter auf die Differenz verzichten. Ein Beispiel:

Die Gartenparzelle von Herrn Klein hat eine Größe von 350 m². Durch die Wertermittlung wurden Wegeplatten und Beeteinfriedungen im Wert von 750,00 € ermittelt. Der Höchstwert für diese Art von Objekten liegt jedoch bei 1,00 € pro Quadratmeter der Parzelle. Daraus ergibt sich

      350 m² x 1,00 € = 350,00 €

Die Wegeplatten und Beeteinfriedungen haben demnach zwar einen Wert von 750,00 Euro, entschädigt wird aber nur der Höchstbetrag von 350,00 Euro.

Weitere Höchstwertbegrenzungen

Auch für Bepflanzungen setzt die Wertermittlungsrichtlinie Höchstwerte. Sogar für Regentonnen existiert eine solche Obergrenze. Anhand dieser Beträge ist es möglich, den Kleingarten nicht zum Spekulationsobjekt werden zu lassen.

Akribisch: Wertermittlung mittels Software notwendig

Die oben geschilderten Zahlen und Szenarien wurden zur Veranschaulichung aus den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (Ausgabe 2013) entnommen. Tatsächlich erfolgt der Wertermittlungsprozess mit einer weitaus höheren Anzahl an Werten und Berechnungen. Hierfür stellt der Landesverband eine Software zur Bewertung von Aufwuchs, Gartenlauben und
sonstigen Einrichtungen in Kleingärten bereit. Das Programm ermöglicht den Umgang mit komplexen Berechnungen. Zur Handhabung sind die Wertermittler entsprechend ausgebildet.

Autor:

Rolf Rosendahl

Vorsitzender des Landesverbandes Westfalen und Lippe der Kleingärtner e.V.